Объединение потребительских кредитов с ипотекой

Если у вас уже есть квартира в Израиле и действующая ипотека, в определённых случаях можно привлечь дополнительное финансирование под залог недвижимости и использовать его для погашения потребительских кредитов.

Это может позволить снизить стоимость обслуживания долгов и уменьшить ежемесячный платёж, поскольку ипотечное финансирование обычно дешевле необеспеченных потребительских кредитов, а срок погашения может быть значительно длиннее.

Но главное — правильно рассчитать новую структуру: снижение ежемесячного платежа не должно достигаться ценой неоправданного увеличения общей переплаты.

Если у вас уже есть квартира в Израиле, в определённых случаях можно получить дополнительное финансирование под её залог и использовать эти деньги, например, для погашения потребительских кредитов.

По действующим правилам общий размер кредитов, обеспеченных квартирой, может составлять до 70% от её стоимости. При этом сумма, превышающая 50% стоимости квартиры, не может быть больше 200 000 ₪.

Проще говоря, в рамках установленных ограничений можно рассматривать до 50% стоимости квартиры + до 200 000 ₪ дополнительно — при условии, что общий размер кредитов под залог этой квартиры не превышает 70% её стоимости.

Важный момент

Максимальные значения 50%, 200 000 ₪ и 70% не означают, что банк автоматически одобрит такую сумму.

Банк дополнительно оценивает:

• доходы и финансовую ситуацию;
• существующую ипотеку и другие кредиты;
• ежемесячную долговую нагрузку;
• стоимость квартиры;
• кредитную историю;
• возможность обслуживать новый платёж.

Поэтому доступную сумму необходимо рассчитывать индивидуально.

Да, в большинстве случаев для расчёта дополнительного финансирования банку потребуется актуальная оценка стоимости недвижимости.

Это особенно важно, если с момента покупки квартиры её рыночная стоимость выросла. Например:

Если банк принимает новую оценку, именно актуальная стоимость квартиры будет использоваться при расчёте возможного финансирования.

Поэтому перед объединением кредитов мы проверяем, какая стоимость недвижимости может быть использована банком и какой объём дополнительного финансирования потенциально доступен.

В зависимости от конкретной ситуации можно рассматривать погашение за счёт нового финансирования:

• потребительских кредитов;
• банковских ссуд;
• кредитов на различные цели;
• задолженности по другим финансовым обязательствам;
• лизинговых обязательств, если условия сделки позволяют их закрыть таким способом.

Особенно актуально это для клиентов, у которых одновременно несколько кредитов с разными процентными ставками, сроками и ежемесячными платежами.

У потребительских кредитов и ипотечного финансирования разная стоимость денег.

Потребительские кредиты, как правило, имеют более высокую процентную ставку, поскольку они не обеспечены недвижимостью.

При финансировании под залог квартиры банк получает обеспечение, поэтому стоимость такого кредита может быть ниже.

Кроме того, потребительские кредиты часто оформляются на более короткий срок, тогда как ипотечное финансирование позволяет распределить задолженность на более длительный период.

В результате клиент может получить:

При этом конкретная экономия зависит от условий нового кредита и финансовой ситуации клиента.

Допустим, у семьи есть действующая ипотека, потребительский кредит №1, потребительский кредит №2 и ещё одна ссуда. Каждый кредит имеет свою процентную ставку и отдельный ежемесячный платёж.

Мы собираем все обязательства и рассчитываем текущую ситуацию:

Затем рассчитываем, какая часть задолженности может быть включена в новую ипотечную структуру.

Если новый вариант позволяет снизить совокупный платёж, клиент получает более комфортную ежемесячную нагрузку.

Но одновременно мы считаем общую стоимость нового финансирования, чтобы убедиться, что уменьшение платежа действительно имеет экономический смысл.

Увеличение срока кредита действительно может значительно снизить ежемесячный платёж.

Но есть обратная сторона: проценты начисляются более длительное время.

Поэтому мы сравниваем два сценария:

Но дополнительно рассчитываем, сколько клиент заплатит в общей сложности за весь срок. Именно эта цифра позволяет понять, действительно ли новая структура выгодна.

Решение может быть актуально для владельцев недвижимости в Израиле, у которых:

• уже есть ипотека;
• есть несколько потребительских кредитов;
• высокая совокупная кредитная нагрузка;
• несколько ежемесячных платежей;
• кредиты с относительно высокими ставками;
• недостаточно свободного денежного потока;
• есть дополнительный залоговый потенциал квартиры.

Особенно важно проверить такую возможность, если стоимость квартиры выросла с момента её покупки. В этом случае актуальная оценка недвижимости может изменить расчёт доступного финансирования.

1. Собираем все обязательства

Анализируем ипотеку, потребительские кредиты, ссуды и другие платежи.

2. Проверяем стоимость квартиры

При необходимости организуем свежую оценку недвижимости для определения актуальной стоимости объекта.

3. Рассчитываем доступный залоговый потенциал

Проверяем существующий долг и рассчитываем, какой дополнительный объём финансирования потенциально доступен в рамках установленных ограничений.

4. Считаем новую нагрузку

Сравниваем текущие платежи с возможным новым ежемесячным платежом.

5. Сравниваем общую стоимость

Учитываем не только ставку и платёж, но и срок, комиссии, расходы и возможные затраты на закрытие существующих кредитов.

6. Подбираем банковское решение

Если объединение действительно имеет экономический смысл, подбираем подходящий вариант финансирования и сопровождаем процесс в банке.

7. Закрываем старые обязательства

После оформления нового финансирования погашаются обязательства, которые включены в новую структуру.

Объединение потребительских кредитов часто рассматривается одновременно с рефинансированием действующей ипотеки.

В этом случае можно пересмотреть не только условия существующей ипотеки, но и общую долговую нагрузку семьи.

То есть вместо того чтобы отдельно:

• платить старую ипотеку;
• обслуживать потребительские кредиты;
• платить несколько разных ставок;
• контролировать несколько графиков,

можно рассмотреть единую структуру финансирования.

Но не всегда необходимо объединять абсолютно все обязательства. Иногда финансово выгоднее изменить только часть кредитов.

Перенос потребительских кредитов в ипотечное финансирование не означает, что долг исчезает.

Он меняет структуру долга, стоимость финансирования и срок погашения.

Мы рассматриваем не один кредит, а всю финансовую картину семьи. Вы получаете:

• анализ всех действующих обязательств;
• проверку текущей ипотеки;
• расчёт доступного финансирования под залог квартиры;
• учёт актуальной стоимости недвижимости;
• расчёт нового ежемесячного платежа;
• сравнение общей стоимости старой и новой структуры;
• подбор банковского решения;
• сопровождение оформления.

Главное — ещё до обращения в банк вы понимаете, сколько потенциально можно привлечь, какой может быть новый платёж и имеет ли объединение кредитов экономический смысл.

Если у вас есть квартира в Израиле, действующая ипотека и несколько потребительских кредитов, сначала стоит проверить, какой залоговый потенциал есть у вашей недвижимости.

Рассчитайте возможный вариант объединения кредитов и сравните текущую и потенциальную ежемесячную нагрузку.